Produktion in Russland In Russland investieren – Tipps und Tricks aus erster Hand

Wer in Russland eine Produktionsanlage bauen will, lernt die russische Seele von einer ganz besonderen Seite kennen. Es gibt einige landestypische Eigenarten, die ein deutscher Investor kennen sollte.

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Die russische Industrie unternimmt gewaltige Anstrengungen, um die oftmals veraltete Produktion durch Rekonstruktion bzw. Neuerrichtung von Prozessanlagen marktfähig zu machen. Insbesondere in der Pharmabranche ist nach Einführung von GMP-Regularien ein immenser Investitionsrückstau zu beheben. Deshalb wird auch für nicht-russische Unternehmen, bedingt durch die restriktive Steuer- und Zollpolitik, die Errichtung eines Produktionsstandortes in der Russischen Föderation interessant.

Ausländische Unternehmen können seit geraumer Zeit Grundstücke aus privater oder öffentlicher Hand erwerben oder langfristig pachten. Allerdings haben Grundbücher keinen öffentlichen Glauben und die Eigentumsverhältnisse der privaten Hand sind bei Privatisierungen in den 90er Jahren oft ungeklärt. Eine Legal Due Diligence durch eine in Russland ansässige internationale RA-Kanzlei ist dringend zu empfehlen, um durch Rückverfolgung der Eigentumsüberträge den Eigentümer rechtssicher festzustellen. Für Brownfield-Objekte wird ein Gesetz vorbereitet, das es zur Aufgabe macht, die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung zu überprüfen. Hintergrund ist, dass in der Vergangenheit vielfach mit völlig ungenügenden Planungen die Baugenehmigung „erkauft“ wurde, worauf vom Erwerber kein „Bestandsschutz“ geltend gemacht werden kann.

Regional sind die Preise bei sonst gleichwertigen Grundstücken bis zum Hundertfachen verschieden; in Moskau liegen Spitzenlagen preislich über denen von München oder Düsseldorf. In ausgewiesenen Sonderwirtschaftszonen wie Zelenograd bei Moskau, Nowo-Orlovskoje in St. Petersburg, Dubna oder Kaliningrad ist Grundstückserwerb güns-tiger möglich als im Umfeld. Die Medien- und Verkehrsinfrastruktur wird, abweichend vom üblichen Vorgehen, bis zur Grundstücksgrenze ohne Aufpreis bereitgestellt und Zollfreiheit und Steuererleichterungen gewährt. Andere Wirtschaftsförderungsproramme sind selten und zumeist „Ausländern“ nicht zugänglich. Ein Ausländer kann Agrarland erst dann erwerben, wenn der Eigentümer das Land in Industrieland umgewidmet hat. Erst dann darf er es veräußern. Bei Angeboten ist zu beachten, dass das Umwidmungsprocedere in Industrieland ein bis fünf Jahre dauern kann. De facto bedeutet das: Ausländer können Ackerland praktisch nicht kaufen.

Andere Länder, andere Sitten

Eine landestypische Besonderheit sind Sanitärschutzzonen. Da es keine rechtsverbindlichen Bebauungspläne gibt, berücksichtigen diese Einflüsse aus unterschiedlichen Grundstücksnutzungen und reglementieren Mindestabstände einzelner Nutzungen zueinander. Dadurch kann es passieren, dass auch ein als Industrieland ausgewiesenes Grundstück planungsrechtlich verhindert wird, weil beispielsweise ein Friedhof oder eine Datschensiedlung in der Nähe liegt. Dabei spielt es keine Rolle, dass das betreffende Grundstück einer Sonderwirtschaftszone angehört und das Land ausländischen Investoren zur Produktionsansiedlung zum Kauf angeboten wird. Deshalb und auch aus Gründen vermeintlicher Altlasten ist die Durchführung einer Ecological Due Diligence durch ein spezialisiertes, russisches Büro sinnvoll.

Die Versorgung und Versorgungssicherheit mit technischen Medien ist territorial sehr verschieden und oft desolat. Die Bereitstellung von Elektroenergie, Gas, Wasser, Kanalisation ist kostenpflichtig und sollte vorher abgeklärt werden. Unter Vorlage einer Konzeption kann der Eigentümer bei den Versorgungsträgern „Technische Bedingungen“ einholen und eine (übertragbare) Versorgungsquote über zwei Jahre sichern. Gelangt das Netz an seine Kapazitätsgrenzen werden spätere Anfrager abgewiesen, sodass die Quotensicherung mitunter kostenpflichtig ist.

Die Anschlussgebühren sind für europäische Verhältnisse exorbitant, da die Versorgungsträger ein Quasimonopol besitzen und die Kosten für erforderliche Netzertüchtigung meist in voller Höhe auf den Endkunden umschlagen. Diese können schnell zehn bis 20 Prozent der Gesamtinvestition betragen. Regionale Unterschiede können den Faktor drei erreichen. Mit Ausnahme ausgewiesener Sonderwirtschaftszonen kann der Bauherr zwar die verkehrstechnische Anbindung mit den Behörden verhandeln, sind aber außerhalb des Grundstücks Baumaßnahmen erforderlich, hat er hierfür die Kosten zu tragen. So kann sich im Ergebnis einer Technical Due Diligence ein vermeintlich günstiges Grundstück als letztendlich weniger vorteilhaft erweisen.

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